Private equity: gifpil in een krimpende retailmarkt

Private equity heeft de laatste decennia een steeds grotere grip gekregen op de Nederlandse retail. Grote winkelketens werden overgenomen door partijen als Lion Capital (V&D) of Sun Capital (Hema). Financiers, die de winkelketens groot wilden maken om daarna met winst te verkopen. Ondernemerschap kreeg hiermede een geheel eigen vorm in de retail. De pijn wordt nu pas gevoeld, betoogt Cor Molenaar.

Tekst: Cor Molenaar

Toen de retailverkopen (vooral in de jaren negentig) stegen, traden steeds meer partijen naar voren om een belang te nemen in een succesvolle retailformule. Het plan was duidelijk: investeren in vernieuwing, vooral door uitbreiding en groei. Daarna, bij gebleken groei, snel de keten weer met winst verkopen. Vervolgens weer op zoek naar nieuwe kansrijke investeringen.

Nieuw elan
Soms werden deze partijen wel eens vergeleken met een horde sprinkhanen, die even de oogst kwamen opeten om daarna weer te vertrekken. Niet helemaal terecht natuurlijk, want ze gaven wel nieuw elan aan de retail en zorgden voor een gezonde groei in veel winkelstraten. Ook de vastgoedsector had hier voordeel van, omdat de nieuwe eigenaren bereid waren een mooie huurprijs te betalen, vaak ook nog met tekengeld. Het begin van identieke winkelstraten, met filialen van populaire ketens op prominente A1-locaties. Af en toe kwam er een nieuwe eigenaar van zo’n keten, maar dat merkte je als klant niet.

Bij groei is private equity een goed model. Voor de financiers ook, die winsten opstrijken en dan nog een keer winst maken op de verkoop. Voor de vastgoedsector was deze ontwikkeling in de goeie jaren ook gunstig, omdat de waarde van panden steeg. Gemeentes profiteerden ook, doordat ze meer onroerendgoedbelasting konden innen. Misschien hadden klanten ook voordeel van deze ontwikkeling, omdat hun favoriete keten opeens in hun eigen plaats verscheen. Maar ondertussen verdween wel het ondernemerschap uit de retail. Ondernemers werden vervangen door financiële managers, die vanaf hun spreadsheet alleen oog hadden voor rendementen en verkoopwinsten.

Keerzijde
De geschetste situatie van groei is voorbij, voorgoed. De afnemende verkopen bij winkels, de dalende marges van de verkopen en een ander koopgedrag van klanten vragen om nieuwe businessmodellen en een herstructurering van de retail. De gevolgen zijn duidelijk zichtbaar; de leegstand is een symptoom van deze verandering.

Maar er is nog veel meer. Private equity partijen zien dat hun investering niet meer in waarde toeneemt en dat de opbrengsten onder druk staan. Kostenbesparing is het meest logische gevolg. Hierdoor wordt in ieder geval op korte termijn de rendementswaarde opgevoerd (de winst wordt positief beïnvloed), zoals bij V&D, Hema en andere winkelketens van de private equity partijen. Maar kostenbesparing is een kortetermijnoplossing, die niet leidt tot groei of bestendige winsten. Deze partijen hopen hun ketens echter tijdig verkocht te hebben.

Boemerang
Ondertussen staan door de afnemende vraag de huren onder druk. Door de leegstand wordt de situatie verergerd. De vastgoedsector, die meedreef op de expansiedrift van deze private equity partijen, ervaart nu ook deze negatieve kant. En ook de gemeentes, die zo mooi konden profiteren van de waardevermeerdering van de panden (OZB), ontvangen nu minder geld. Wat zo mooi groeide de laatste paar decennia komt nu als een boemerang terug. Alleen is daar vaak geen rekening mee gehouden. De waarde van panden moet afgeboekt worden en gemeenten ontvangen minder OZB. Hoe ze dit compenseren op hun begroting? Juist, door de belastingen te verhogen.

Private equity was een nieuwe ontwikkeling in de retail, die onder andere leidde tot groei van de winkelstraten en waardevermeerdering van de panden. Maar private equity is nu een gifpil die leidt tot toenemende problemen voor winkelketens, vastgoedeigenaren en gemeentes. Krimp in ieder opzicht (zoals afboeken op de waarde van panden) is het gevolg. Maar daar zijn wij niet op voorbereid. De eerste paar maanden van dit jaar zijn de gevolgen duidelijk zichtbaar geworden. Iedereen houdt zijn hart vast voor wat er nog allemaal komen gaat.

Dodelijk
Private equity verbieden (zoals in Duitsland) is geen oplossing. Het model is goed voor groei, maar dodelijk bij krimp. Als men dit zich eerder had gerealiseerd, was iedereen beter op de huidige problemen voorbereid. Precies zoals een ondernemer die in de goede jaren spaart voor de mindere tijden. Deze ondernemers hebben tijd om te veranderen en blijken toch weer de kurk waar de retail in Nederland op draait. Deze ondernemers verdienen hulde en respect.

Cor Molenaar is buitengewoon hoogleraar aan de Rotterdam School of Management (RSM) onderdeel van de Erasmus Universiteit
. Dit artikel verscheen eerder op Cormolenaar.nl.

Lees ook: