Terwijl het online omzetaandeel van non-food producten in Nederland stijgt, daalt het rendement van fysieke winkels. De (gecorrigeerde) omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak is sinds 2000 met ongeveer een derde afgenomen en deze zal verder dalen.
Dat blijkt uit data van Q&A Retail Consultants, waar Cor Molenaar aan refereert. Aan de hand van de cijfers wil de bijzonder hoogleraar duidelijk maken dat non-food retailers in Nederland het moeilijk hebben en dat de problemen samenhangen met de opkomst van internet als verkoopkanaal:
Vergrijzing
Directeur Gerard Zandbergen van winkelonderzoeksbureau Locatus zei onlangs dat vooral de vergrijzing ondernemers parten speelt, meer dan e-commerce of de crisis. Hij gelooft niet dat een derde van de fysieke winkeliers de komende jaren de deuren zal sluiten, een volgens hem ‘onzinnige’ prognose van Molenaar in diens boek ‘Het einde van winkels?’
Desastreus
In een reactie pareert Molenaar de kritiek van Zandbergen ook met een bericht dat Alfa Accountants en Adviseurs afgelopen vrijdag de wereld instuurde. Het kantoor schrijft daarin dat non-food retailers een ‘desastreus halfjaar’ achter de rug hebben. ‘In vergelijking met 2011 is de omzet nog eens met 5,5 procent achtergebleven’, stelt het kantoor op basis van een peiling onder klanten. ‘Een derde van de ondernemers boekte een negatief bedrijfsresultaat. Steeds meer retailers kunnen niet meer aan hun betalingsverplichtingen voldoen.’
Meer meters
Uit de tabellen van Q&A, onder andere gebaseerd op onderzoek van Locatus, blijkt dat het aantal vierkante meters winkelvloer de komende jaren niet afneemt (wat overigens niets zegt over het aantal winkeliers):
Wat dus wel afneemt is het rendement per vierkante meter, zeker als de online verkoop niet wordt meegenomen in de gemiddelde meteromzet van winkeliers (de paarse lijn in de bovenste figuur).
Frank Quix, directeur van Q&A, zei dit weekend tegen de NOS dat Nederland veel te veel winkels heeft: 'Om iedereen een goede boterham te laten verdienen, moeten er eigenlijk 30.000 winkels verdwijnen de komende jaren.'
Als dat gebeurt krijgt Cor Molenaar gelijk met zijn voorspelling dat het einde nadert voor ongeveer één op de drie winkeliers.
Quix laat verder onder meer optekenen: 'In de afgelopen tien jaar is er een kwart aan winkelruimte bijgekomen, terwijl de omzet in de non-food branche maar met één procent steeg en er tien procent van de omzet van winkels naar online ging. Dan vraag je om problemen.'
Het wordt m.i. allemaal soms wel erg kort door de bocht voorgesteld. Dat de winkelvastgoedsector tot 2008 op stoom was dat mag duidelijk zijn. Met name door lange gemiddelde doorlooptijd van winkelvastgoedprojecten (van initiatieffase tot ingebruikname) zijn er ook in crisisjaren nog steeds m2 winkelvloeroppervlak aan de bestaande voorraad toegevoegd, die waren immers al 5 tot 10 jaar eerder opgestart (de snelle uitzonderingen daargelaten). Dat de winkelvastgoedmarkt oppertunistisch was, was ook een feit. Dat blijkt ook wel uit de inmiddels ontstane situatie van ongezonde huisvestingslasten (lees de vaak te hoge winkel huren) die een gezonde bedrijfsvoering in de weg staan. Daar plukken zowel de winkelvastgoedbelegger alsmede de retailer beide de vruchten niet van.
De winkelvastgoedmarkt zou met de kennis en wetenschap die we vandaag de dag hebben 10 jaar geleden heel anders aangepakt hebben en veel eerder geanticipeerd hebben op het fenomeen e-commerce. Maar dat is niet anders op het vlak van e-commerce. 10 tot 15 jaar geleden werd je uitgelachen als je verkondigde dat er in de toekomst producten zouden worden verkocht via internet.
Dat de vloerproductiviteit van winkelvastgoed afneemt is logica en geen wetenschap. Het staat los van de komst van e-commerce. Immers als de koopkracht niet heel hard stijgt en je voegt een groot aantal vierkante meter winkelvloeroppervlak toe aan de fysieke winkelvoorraad dan behaal je over een hoger aantal m2 gewoonweg minder omzet per m2. De dalende vloerproductiviteiten worden nog eens versterkt door e-commerce en op dit moment door de komende bezuinigingen waardoor de koopkracht van consumenten daalt en deze terughoudend is, maar de koppeling door dhr. Molenaar en Quix wordt wel erg snel gelegd. Ik ben geen voor of tegenstander van beide personen, maar het is m.i. echt te kort door de bocht. De situatie is eigenlijk op dit moment volgens mij zelfs nog wat negatiever aangezien er nog steeds berichten de markt in worden geslingerd dat detailhandelsomzetten toe zijn genomen en men erbij vergeet te zeggen dat dit eigenlijk door prijsstijgingen is gerealiseerd en puur gekeken op basis van volume de omzetten eigenlijk zijn afgenomen.
E-commerce is ook voor mijn gevoel (daar ligt dus geen enkele vorm van onderzoek aan ten grondslag) niet alleen de veroorzaker van de daling van de omzetten / de afname van de vloerproductiviteiten / de toename van de leegstand in de fysieke retail, zoals Gerard Zandbergen van Locatus eerder verkondigde. Daar zou logischerwijs de vergrijzing in Nederland zeker een grote rol in kunnen spelen. Immers de "vergrijsde consument" besteedt naar alle waarschijnlijkheid haar inkomen / pensioen niet per definitie in de detailhandel, maar bijvoorbeeld aan reizen, (extra) zorg, woonruimte met zorg, kooptoerisme (winkelen in aangrenzende landen), etc. Verder zal zoals eerder gezegd de oorzaak ook liggen bij de bezuinigingen, de daling van de koopkracht, de terughoudendheid van de consument. Verder helpt het natuurlijk ook niet mee dat banken terughoudend zijn met het verstrekken van hypotheken en leningen / kredieten aan zowel consumenten, maar ook zeker aan bedrijven t.b.v. het financieren van expansieplannen, maar ook voor het overnemen van bedrijven in retailsector (dat wordt ook zeker de komende jaren een bijkomend probleem, bedrijfsopvolging / overname). Laat staan dat het starten in de retail voor nieuwe zelfstandig ondernemers door met name de heersende financiële markten, zo goed als onmogelijk is (uitzonderingen daargelaten).
Zo kan ik nog wel even doorgaan, maar ik denk dat we wel kunnen concluderen dat er nog wel enig extra onderzoek nodig is voordat we echt kunnen zeggen dat e-commerce de leegstand in het fysieke winkellandschap veroorzaakt.
Het gekke, "tot slot van mijn betoog" is dat wij als marktpartijen het hebben over multichanneling maar dat we het wel zien als gescheiden werelden. Ofwel we bouwen aparte distributiecentra voor onze e-commerce activeiten. We spelen volgens mij onvoldoende in op pureplayers welke ook een gezicht in fysieke winkelvastgoedwereld willen krijgen. Terwijl het voor de consument allemaal 1 is en dat zouden we in ons hoofd dienen te houden. De consument is onze broodwinning en of we zu nu links of rechtsom kunnen bedienen, dat dienen we met zijn allen goed te doen.
ach wat zal ik zeggen. toen ik jong was had je een kleine buurt super in elke buurt. deze werden kapot gemaakt door de mega supermarkten en consolidatie. de kleine meubel zaken werden meubel boulevards. kleine electronica zaken werden grote mega winkels. er zit weinig verschil in winkelstraten waar je ook komt in nederland. de zelfde jongens zitten in elke stad. overal een hema en appie hein. vroeger had je bij ons een echte platen zaak. nu zit er een koffie shop. de tijden veranderen en passen het straatbeeld aan. in navolging van de banken stel ik voor dat deze winkels overgaan naar service winkels inplaats van wat het nu is. grote probleem in huidige ontwikkeling is niet dat dit de trend is maar dat de gemeente massaal als heksen jagers webwinkels die bedrijf voeren met afhaal punt in industrie tereintjes aanpakken. vind geen verkoop plaats dus is geen concurent met een echte winkel maar puur even iets afhalen. als het een consument is mag het niet, als het een bedrijf is wat af komt halen mag het wel. kijk in lijn der tijd. echte winkels werden kapot gemaakt door catalogus verkopers zoals wehkamp, de kleine kruidenier door de grote supermarkten en ga zo maar door. de huur waarde van een winkel is dat wat de ondernemer er voor overheeft. als de meter prijs niet meer opbrengt wat het zou moeten opbrengen, zouden dan de huren niet omlaag moeten ? of ziet iedereen dat ook dat niet gebeurt ? hoeveel winkel panden staan er bij jou in de buurt leeg ?
@ vorige reactie: wellicht niet helemaal on topic, maar is het wel zo dat de supermarkten de buurtsuper 'kaportgemaakt' hebben? Is het uiteindelijk niet de consument die bepaalt waar hij of zij de boodschappen doet? Dus wanneer de supermarkt geen meerwaarde had geboden aan de consument, zou de buurtsuper nog hebben bestaan. hetzelfde valt te zeggen over e-commerce.
Jeroen Boon.